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Via alla nuova Iva sugli immobili. Regime di esenzione per pochi

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Via alla nuova Iva sugli immobili. Regime di esenzione per pochi
03-10-2012

Nuova Iva sugli immobili al via dal 26 giugno scorso con qualche dubbio per le operazioni a cavallo tra vecchie e nuove regole. Il decreto legge 83/2012 ha riscritto le norme in tema di trattamento Iva delle operazioni immobiliari venendo incontro a quelle che erano le maggiori esigenze degli operatori. Nella
sostanza l'intervento ha come finalità quello di eliminare il più possibile (magari in forza di opzione) il regime di esenzione tipico di tali operazione. E ciò con l'obiettivo finale di limitare la zavorra del pro rata o della rettifica della detrazione agli operatori. Vediamo in primis le novità introdotte e ora in vigore.
Nel caso di cessione di immobili abitativi posta in essere dall'impresa costruttrice o dalla società che sugli stessi ha effettuato interventi di ristrutturazione edilizia le norme previgenti imponevano il regime di esenzione con due eccezioni: - fabbricati ultimati o ristrutturati da non più di cinque anni, ceduti dalle imprese di costruzione o di ristrutturazione. Tale termine, inizialmente fissato dal decreto legge in cinque anni, in sede di conversione, è stato ridotto a quattro allo scopo di ampliare l'ambito oggettivo del regime di esenzione; - fabbricati abitativi realizzati in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata, anche se poste in essere oltre i 4 anni dalla ultimazione dei lavori, a condizione che le stesse, entro tale termine, siano state locate per un periodo non inferiore a quattro anni. Ciò significava che nel caso di vendita ultraquinquennale vi era un obbligo di esenzione con le conseguenze in tema di detrazione dell'imposta. Su questo punto l'intervento è stato quello
di concedere alle imprese di costruzione (e assimilate) che cedono fabbricati abitativi oltre cinque anni
dall'ultimazione di esercitare l'opzione per l'applicazione dell'Iva in sede di rogito. Quindi confermandosi il regime ordinario relativo alla cessione di immobili abitativi, si introducono (o confermano) le seguenti deroghe;
• le cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato strumentali che per le loro caratteristiche non
sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'articolo 3, comma 1, lettere c), d) ed f), del dpr 38/2001 entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione;
• le medesime cessione poste in essere dai medesimi soggetti per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione. Inoltre in sede di conversione si è previsto anche che le cessioni di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (decreto infrastrutture 22/4/2008) sono imponibili a patto che nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l'opzione per l'imposizione.
Quindi l'imponibilità di tale ultima fattispecie si applica non per obbligo ma per volontà del cedente ed è relativo a qualsiasi soggetto passivo Iva cedente che in alcuni casi potrebbe anche non esercitarla. Si pensi ad esempio al caso in cui la cessione dovesse intervenire quando il termine decennale ai applicabilità della rettifica della detrazione dovesse essere superato o al caos in cui la natura del cessionario sia tale da impedirgli la detrazione dell'imposta, fattispecie che potrebbe portare in sede di contrattazione tra le parti a preferire l'esenzione all'imponibilità. Vi è da dire che la novità farà sentire i suo effetti positivi con riguardo alle imprese costruttrici (e ristrutturatrici) mentre la situazione non cambierà ne per le società di trading ne per quelle di gestione immobiliare. Infatti la possibilità di evitare l'esenzione in forza di opzione è limitata soggettivamente alle sole imprese costruttrici o ristrutturatrici mentre in tutte le altre ipotesi continuerà necessariamente ad applicarsi l'esenzione da Iva. Tali imprese continueranno a subire gli effetti negativi derivanti dalla indetraibilità dell'imposta sull'acquisto dettata dall'art. 19-bis 1 o della rettifica dell'Iva detratta nel caso di operatività del meccanismo del pro rata. Si può sostanzialmente dire che le novità commentate con riguardo alle immobiliari di costruzione supera i «rischi» economici che potevano colpire tali imprese nel
caso in cui non fossero state in grado di vendere gli immobili nel quinquennio (caso purtroppo non raro considerando la situazione odierna del mercato). Costi e aggravi fi scali che derivavano nel caos di cessioneesente dalla creazione (o comunque da un peggioramento) del pro rata di detrazione ed anche dalla possibilità di generazione di obblighi di rettifica dell'Iva detratta nel decennio precedente sugli acquisti di beni e servizi. Questo risulta senza dubbio il punto di maggior forza del nuovo regime con riguardo alle operazionidi compravendite immobiliari.
 

 

Fonte: ItaliaOggi Sette - Ed. nazionale    01/10/2012

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